Lavori Straordinari - Gruppo Progetto 2000

Per eseguire dei lavori “straordinari” è necessario costituire un fondo “straordinario” secondo l’ex art. 1135 c.c., di pari importo all'ammontare dei lavori, o parte di esso a seconda del contratto, l’assemblea condominiale lo deve pertanto deliberare contestualmente alla delibera dei lavori. L’amministratore, solo dopo avere “in cassa” tale fondo può dare inizio ai lavori straordinari in condominio.
La mancata costituzione del fondo, o la sua inadeguatezza, rende la delibera nulla, anche se questa fosse legata ad incentivi, inoltre in difetto della costituzione del fondo, all’amministratore, risulta precluso l’esercizio delle attività previste dall’art. 63 disp. att. c.c. e quindi, in sostanza, non può richiedere a carico dei singoli condomini, l’emissione di ingiunzione di pagamento per il recupero di crediti giuridicamente inesistenti.
Pertanto il fondo risulta essenziale per:
• garantire la copertura totale delle spese per i lavori straordinari, evitando rischi di insolvenza e problemi finanziari per il condominio.
• tutelare gli altri condomini, specie quelli virtuosi, garantendo che i fornitori e le imprese vengano pagati, anche in caso di morosità di alcuni condomini.
• fornire una garanzia patrimoniale anticipata alle imprese appaltatrici, assicurando il pagamento delle opere,
• agire legalmente per il recupero dei crediti.
Per la costituzione di tale fondo è fondamentale: che l’assemblea condominiale, con il corretto quorum, deliberi sia l'importo totale dei lavori che il corrispondente ammontare del fondo speciale.
Nel caso che i lavori fossero a “stato di avanzamento lavori (SAL)” cioè prevedono pagamenti graduali, il fondo può essere costituito in proporzione ai singoli pagamenti dovuti.
Naturalmente tale fondo deve essere costituito con un accantonamento preventivo in modo da consentire all’amministratore di avere a disposizione le risorse prima dell'esecuzione delle opere, o comunque prima dei SAL.
Risulta fondamentale ricordare che, se la delibera assembleare che approva i lavori straordinari non approva contestualmente la costituzione del fondo speciale, con le modalità previste, è nulla. Questo comporta che qualsiasi condòmino interessato può impugnare la delibera e ottenerne l'annullamento, non essendo vincolato dal termine di trenta giorni previsto per le delibere meramente annullabili, come indicato dalla giurisprudenza.

Per il fondo si può usare l'unico contro corrente condominiale, occorre semmai deliberare che il fondo è vincolato. Con la delibera di costituzione del fondo vincolato, l'assemblea approverà le spese ed i lavori per i quali il fondo dovrà essere utilizzato.
Il fondo vincolato pertanto, sarà quantificato e l'importo del saldo non dovrebbe mai scendere al di sotto della consistenza del fondo stesso, per il pagamento delle spese di ordinaria amministrazione. Va inoltre considerato che l’eventuale apertura del conto corrente per i soli lavori straordinari va deliberato dall’assemblea, infatti l'amministratore non può aprire un secondo conto corrente d'ufficio, trattandosi di facoltà non espressamente riconosciutagli dalla legge.